Межрегиональный союз проектировщиков

Реконструкция памятников архитектуры как регионального, так и федерального значения – процесс сложный и весьма дорогостоящий. 2011 году. Покупка таких объектов совсем не подарок. Покупатель, как правило, должен не только выполнить комплекс работ по реконструкции, но и заняться реставрацией, которая может касаться не только фасадов, но мелких деталей внутренней отделки.

Ряд экспертов полагает, что в этом году на здания-памятники Петербурга может возрасти. Рост может составить порядка 10-20%. Такой прогноз ранее высказал директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Игорь Лучков.  По мнению эксперта, спрос может увеличиться в случае, если рынок будет быстро возвращаться к уровню ценообразования 2007-2008 годов. При таком сценарии к историческим объектам, имеющим обременения будет расти. Но в любом случае, памятники архитектуры – продукт не массовый и ажиотажного спроса на приспособление их под современные нужды ожидать не стоит.

Город не справляется

По данным петербургского комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, каждый год городу необходимо порядка 12 млрд рублей на реставрацию памятников. В адресной программе на 2011 год содержится 350 объектов. Среди самых крупных – Аптека Пеля на Васильевском острове. Стоимость работ по интерьеру составила 20 млн руб., примерно столько же составляют работы по фасаду, начатые в 2010 году в рамках адресной программы КГИОП. Здание аптеки занесено в Красную книгу Петербурга как объект, который должен сохранить своё историческое значение. Интерьер здания, построенного в 1907-1910 годах, был полностью восстановлен по фотографиям начала прошлого века. В том числе были изъяты из интерьера барочные украшения более поздних реставраций. В этом году в адресную программу по Васильевскому острову войдут ещё 5 домов по 7 линии.

Городское правительство, безусловно, заинтересовано в помощи частных структур в части восстановления и содержания памятников. Однако процесс передачи их в частные руки идет не самым активным образом. По экспертным оценкам, на данный момент в доверительное управление передано не более 10 объектов. Депутат законодательного собрания Петербурга, вице-президента СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов полагает, что нынешняя ситуация во многом обусловлена тем, что в Северной столице до сих пор нет соответствующего городского закона, который бы регламентировал процесс передачи памятников частным инвесторам. «В сегменте многоквартирных домов, к примеру, управляющие компании очень активно работают. В отношении же памятников такого нет. Управляющие компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости, разобщены и им не хватаем влияния для того, чтобы выражать свою позицию», – говорит Белоусов.

«Зачем объекты передавать в доверительное управление? Можно просто продать с соответствующими обязательствами», – недоумевает управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов.

В настоящее время петербургский парламент рассматривает законопроект, согласно которому, собственники объектов культурного наследия в Петербурге смогут претендовать на компенсацию средств, потраченных ими на ремонт и реставрацию. Известно, что законодатели рассматривают возможность компенсировать из бюджета, как собственные, так и привлеченные средства для проведения реставрационных работ, оплачиваться будут затраты собственника на работы по консервации, ремонту, реставрации, приспособлению объекта культнаследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы. Средства будут перечисляться на счет собственника единовременно, при этом срок выплат не может превышать 2 лет с момента принятия решения о компенсации.

Слишком много сложностей

Эксперты единогласно говорят, что построить объект значительно дешевле, чем его реконструировать и реставрировать. По словам генерального директора ОАО «БТК девелопмент» Дмитрия Абрамова, в зависимости от объема обязательств затраты на новое строительство на 30%, а иногда и на 50% ниже, чем при реконструкции. «В случае с памятниками довольно сложно добиться создания оптимальных планировок, затруднительно обеспечить качественную инженерную начинку. Кроме того, возникают дополнительные затраты на страхование и эксплуатацию», – добавляет Абрамов. Предприниматель Игорь Бурдинский, который владеет площадями на территории бывшей текстильной фабрики «Красное знамя», планирует организовать на бывших промышленных предприятиях культурный центр с концертной площадкой. После производства всех работы увеличится с 6 тыс. кв. метров до 10 тыс. кв. метров. В настоящее время, по его словам, проведена «колоссальная бумажная работа» по исследованию памятников. «Общий бюджет проекта составляет порядка 200 млн. долларов. На реконструкцию планируется потратить порядка 15-20 млн. долларов, – рассказывает Водопьянов. – Ресурсы необходимы колоссальные. Я приобрел памятник в плачевном состоянии».Вице-президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов», генеральный директор VMB Trust говорит, что снести объект не так дорого. Реконструкция связана с укреплением перекрытий, стен и эти работы значительно дороже, чем новое строительство. «Второй момент, который в памятниках неудобен – планировочные решения, ширина колонн другие технические нюансы, которые вызывают сложности», – отмечает Гришин. Водопьянов называет и другие сложности реализации проектов по приспособлению памятников под современные нужды. «К примеру, после того как был построен Троицкий мост и стала развиваться Петроградская сторона, строили 250-300 зданий в год. Темпы ввода были колоссальные. При этом качество было не самым высоким, – говорит Водопьянов. – То есть сегодня далеко не все памятники отличаются высоким качеством строительства. Мы, к примеру, работали по проекту реконструкции здания Ленконцерта под бизнес-центр. Мы насчитали 18 размеров кирпичей. Качество исполнения этого объекта таково, что одна из стен была наполнена внутри боем кирпича. И поэтому, когда мы слышим от градозащитников о том, что нельзя рушить, а надо все сохранять, хочется посоветовать тщательно рассмотреть объект. Ведь многие памятники строились в совершенно иных условиях».

Поэтому, эксперт считает, что в ряде случаев было бы не только выгодно, но и разумно воссоздать объект с использованием новых материалов. Таким образом, можно и сохранить фасады памятников, и использовать здания в историческом центре исходя из современных потербностей.

Интерес к памятникам зачастую только крупные инвесторы. Ведь стоимость производства реставрационных работ практически не имеет верхней границы. Ко всему прочему в дальнейшем новому собственнику также придется следить за состоянием объекта, а уполномоченные ведомства этот процесс контролировать. В итоге покупка и содержание памятника архитектуры обойдется, скорее всего, значительно дороже, чем новое строительство. Однако такие здания обладают высокой имиджевой составляющей. Именно она во многом и обуславливает интерес инвесторов.